農地を探すことは、一般的な不動産探しとは根本的に異なります。農地には農地法・農振法・農業経営基盤強化促進法という複数の法律が重層的にかかっており、誰でも自由に売買・賃借できるわけではありません。さらに2025年4月には農地貸借の手続きが大幅に変わり、農地バンク（農地中間管理機構）経由が原則化されました。
農地探しの手順を整理しながら、各段階で確認すべきチェックポイントを体系的に解説します。「農地を見つけたのに借りられなかった」「取得後に予期せぬ費用や制限が発覚した」という失敗を避けるために、ぜひ最後までお読みください。
第1章：農地探しが「普通の土地探し」と異なる理由
農地はなぜ一般の不動産と異なるのでしょうか。その根拠となる法律と、農地探しに影響する制度上の特徴を整理します。
1-1. 農地は原則「農業目的」にしか使えない
農地法は、農地を農業以外の目的に転用することを厳しく制限しています。農地を農地以外に変更する場合（転用）には、農業委員会を通じた都道府県知事等の許可が必要です（農地法第4条・第5条）。とくに「農業振興地域内・農用地区域（青地）」に指定された農地は、原則として転用が認められません。
1-2. 売買・賃借には農業委員会の許可が必要
農地を農地のまま売買・賃借する場合も、農地法第3条に基づく農業委員会の許可が必要です。許可を受けずに行われた契約は無効となります。また、2023年4月の農地法改正で「下限面積要件（都府県50アール以上等）」は廃止されましたが、効率利用要件・常時従事要件など複数の許可基準は引き続き存在します。
1-3. 取得・利用できる主体が限られる
農地を所有（取得）できる法人は、農地法上の「農地所有適格法人」に限られます。一般の株式会社等は農地を所有することができず、リース（解除条件付き貸借）のみが認められています。これは農業参入を検討する企業にとって最初に理解すべき前提条件です。
1-4. 2025年4月から農地貸借の手続きが大きく変わった
2023年4月施行の改正農業経営基盤強化促進法により、各市町村が「地域計画（目標地図）」を策定することが法定化されました。これに伴い、2025年4月からは農地の貸借手続きが農地バンク（農地中間管理機構）経由に一本化されました。従来の市町村による「利用権設定事業」は廃止されています。農地を借りたい方は、この制度変更を前提に手続きを進める必要があります。
農地と一般不動産の主な違い
| 項目 | 一般不動産 | 農地 |
|---|---|---|
| 売買・賃借の自由 | 原則自由 | 農業委員会の許可が必要 |
| 取得できる主体 | 制限なし | 個人・農地所有適格法人のみ（所有の場合） |
| 用途変更 | 用途地域の範囲で可能 | 農地転用許可が必要（青地は原則不可） |
| 貸借手続き | 当事者間で自由に契約 | 2025年4月から農地バンク経由が原則 |
第2章：農地を探す4つのルート
農地の探し方は大きく4つのルートがあります。それぞれの特徴と使い分けを理解しておきましょう。
ルート①：eMAFF農地ナビ（農林水産省）
eMAFF農地ナビは、農林水産省が運営する全国の農地情報を無料で検索・閲覧できるWebサイトです。農地台帳に登録された情報を地図上で確認でき、農地探しの出発点として活用できます。
主な確認項目は以下のとおりです。
- 地目・面積（登記簿ベース）
- 農振法区分（青地・白地）：農用地区域内かどうか
- 都市計画法の地域区分
- 賃借権等の権利の種類と終期年月日
- 農地中間管理権（農地バンクに登録されているか）の状況
- 遊休農地の判定と所有者等の意向
また「農地ナビシミュレーション」機能を使うと、まとまった農地の集積・集約化に向けたビジョン検討も可能です。
ただし、eMAFF農地ナビの情報は年1回の更新です。最新の状況や詳細は必ず市町村農業委員会の窓口で確認してください。
ルート②：農地バンク（農地中間管理機構）
2025年4月から、農地の貸借は農地バンクを経由する手続きが原則となりました。農地バンクは都道府県に1機関設置されており、農地の出し手（貸したい人）と受け手（借りたい人）をつなぐ仲介機能を担っています。
農地バンクを通じた借り受けには、市町村が策定した「地域計画（目標地図）」に受け手として位置づけられていることが前提となります。新規参入者は、農地を探す前に地域計画への位置づけを申請しておく必要があります。
農地バンクを利用するメリットとして、以下が挙げられます。
- 複数の出し手から農地を借りる場合でも、賃料の支払い先が農地バンク1か所に集約される
- 貸付期間終了後に農地が確実に返却される
- 固定資産税の軽減措置（出し手側）
- 集約化に取り組む地域への支援金交付
ルート③：農業委員会への直接相談
農業委員会は農地法第3条許可申請の窓口でもあり、地域の農地情報を最も詳しく把握している機関です。農地を探したい旨を相談すると、地元農地所有者との橋渡しを期待できる場合があります。
農業委員会への事前相談は許可取得の成否を左右します。申請書を提出する前に、営農計画や取得後の活用方針を相談しておくことが、スムーズな許可取得につながります。
ルート④：地域ネットワーク（農協・自治体の就農支援窓口）
農地バンクに登録されていない優良農地は、地域の農協や自治体の就農支援窓口を通じて情報が流通することが多いです。地域の農業者・農協・行政との関係構築が、農地確保の鍵になります。
全国新規就農相談センターが運営する「農業をはじめる.JP」も、各都道府県・市町村の支援窓口情報と農地探しの情報を提供しています。
| ルート | 主な用途 | 注意点 |
|---|---|---|
| eMAFF農地ナビ | 農地情報の事前調査・絞り込み | 年1回更新。最新情報は窓口確認が必要 |
| 農地バンク | 農地の賃借（2025年4月から原則ルート） | 地域計画への位置づけが前提 |
| 農業委員会 | 農地法第3条許可申請・地域農地情報の相談 | 事前相談が許可取得の成否を左右 |
| 農協・就農支援窓口 | 非公開農地の情報収集・地域関係構築 | 地域ごとに情報の質・量に差がある |
農地探し4つのルートの比較
第3章：農地を見つけたら必ず確認すべき5つの項目
農地の候補が見つかったとき、すぐに交渉・申請に進んではいけません。以下の5項目を順番に確認することで、取得後に「思っていた使い方ができない」「想定外のコストが発生した」といった失敗を防げます。
チェック①：農振法区分（青地か白地か）
農地探しで最初に確認すべき項目は、対象農地が「農業振興地域内・農用地区域（青地）」かどうかです。
青地に指定された農地は、農業振興地域の整備に関する法律（農振法）により、原則として転用が禁止されています。農地として長期的に利用する前提であれば問題ありませんが、温室・倉庫・加工施設などの建設を将来的に検討している場合は、青地のままでは建設できません。農用地区域からの除外（農振除外）が必要になりますが、この手続きには数年単位の時間がかかり、県の同意が必要です。
確認方法
- eMAFF農地ナビで対象農地を選択し「農振法区分」の表示を確認する
- 「農業振興地域内・農用地区域内（青地）」と表示された場合は要注意
- 最終確認は市町村農政課（農業振興課・農林課等）の窓口で行う（eMAFFは年1回更新のため）
| 農振法区分 | 通称 | 転用規制 | 施設建設 |
|---|---|---|---|
| 農業振興地域内・農用地区域内 | 青地 | 原則禁止 | 農振除外（数年単位）が必要 |
| 農業振興地域内・農用地区域外 | 白地 | 農地法による転用許可が必要 | 農地転用許可で対応可能な場合あり |
| 農業振興地域外 | － | 農地法による転用許可が必要 | 農地転用許可で対応可能な場合あり |
農振法区分と転用規制の概要
チェック②：農地法上の農地区分（第1種〜第3種・甲種）
農振法区分とは別に、農地法は農地転用の許可基準として農地を以下の4区分に分類しています。農地として利用する目的での賃借には直接関係しませんが、将来的な施設建設・転用を視野に入れる場合は必ず確認が必要です。
| 農地区分 | 概要 | 転用の可否 |
|---|---|---|
| 農用地区域内農地（青地） | 農振法で指定された農用地区域内の農地 | 原則不可（農振除外が先決） |
| 甲種農地 | 市街化調整区域内で特に良好な営農条件を持つ農地 | 原則不可 |
| 第1種農地 | 集団的農地・土地改良事業対象農地等、良好な生産性を持つ農地 | 原則不可（例外あり） |
| 第2種農地 | 小集団・生産性が低い農地、市街地に近接する農地 | 許可される場合あり |
| 第3種農地 | 市街地の区域内または市街地化の傾向が著しい区域内の農地 | 原則許可される |
農地法上の農地区分と転用可否の概要
確認方法：農業委員会または市町村農政課の窓口で農地の地番を伝えて照会します。eMAFF農地ナビでも「農振法区分」は確認できますが、農地法上の区分（甲種・第1〜3種）は窓口確認が必要です。
チェック③：地域計画（目標地図）への位置づけ
2025年4月以降の農地借入で最も重要な確認事項です。
2023年4月施行の改正農業経営基盤強化促進法により、「人・農地プラン」は「地域計画」として法定化されました。地域計画には、おおむね10年後に誰がどの農地を耕作するかを一筆ごとに示した「目標地図」が含まれています。
農地バンクを通じて農地を借りるには、この目標地図に受け手として位置づけられていることが前提となります。位置づけがない状態では、農地バンクから農地を借りられない可能性があります。
また、認定農業者・認定新規就農者として補助事業を活用する場合にも、目標地図への位置づけが必要です。
確認・申請方法
- 農地を借りたい地域の市町村農業担当課または農業委員会に相談する
- 「経営意向調査票」（個人用・法人用）を提出して目標地図への位置づけを申請する
- 地域の協議の場（座談会等）を経て、地域計画に位置づけられる
この手続きには一定の時間がかかるため、農地を探し始める段階から農業委員会に相談しておくことが重要です。
チェック④：農地法第3条の許可要件を満たすか
農地バンク経由以外の方法で農地を賃借・売買する場合（農地法第3条）、農業委員会の許可が必要です。主な許可要件は以下のとおりです。
個人の場合
- 全部効率利用要件：既存農地を含め、すべての農地を効率的に利用して耕作する見込みがあること
- 農作業常時従事要件：農作業に常時従事する見込みがあること
- 地域との調和要件：地域の農地の効率的・総合的な利用に支障を生ずるおそれがないこと
法人（農地所有適格法人以外）の場合
- 農地の所有権取得は不可。解除条件付き貸借（リース）のみ可能
- 貸借契約書に解除条件が付されていること（農地を適正に利用しない場合は契約解除）
- 業務を執行する役員等の1人以上が農業に常時従事すること
- 地域の農業者と適切な役割分担のもとで継続的・安定的に農業経営が行われること
なお、2023年4月の農地法改正で「下限面積要件」は廃止されました（令和5年4月1日以降の許可に適用）。従来は都府県で50アール以上の耕作面積が必要でしたが、この要件はなくなっています。
処理期間の目安：申請書受付から許可書交付まで、標準処理期間は約30日（自治体により異なる）。毎月の受付締切日が定められている農業委員会も多いため、申請前に農業委員会へ必ず事前相談を行ってください。
チェック⑤：土地改良区・水利組合への加入義務
農地の所在地によっては、農業用水路・排水施設等の維持管理を行う「土地改良区」の区域内にある場合があります。土地改良区の区域内の農地を取得・賃借すると、組合員としての加入義務が生じ、維持管理費（賦課金）の負担が発生します。
また、地域によっては農業用水の利用に慣行的なルール（水利慣行）がある場合もあり、用水利用の時期や方法に制約がかかることがあります。賦課金の金額は農地の面積・地域によって異なるため、経営コストの試算に含めておくことが重要です。
確認方法：農業委員会または地元の土地改良区に、農地の地番を伝えて区域内かどうかを事前確認します。
第4章：法人参入の場合に追加で確認すべきこと
企業（一般法人）が農地を利用して農業に参入する場合、個人とは異なる制度上のポイントがあります。
4-1. 一般法人の農業参入はリース方式が基本
農地所有適格法人以外の一般の株式会社・合同会社等は、農地の所有権を取得することができません。農業参入の基本はリース（解除条件付き貸借）方式となります（農林水産省「令和6年度食料・農業・農村白書」）。
4-2. 農地所有適格法人の要件
農地を所有したい場合は、農地法第2条第3項が定める「農地所有適格法人」の要件を満たす必要があります。主な要件は以下のとおりです。
| 要件の種類 | 内容 |
|---|---|
| 事業要件 | 農業（及び農業に関連する事業）が売上高の過半を占めること |
| 構成員要件 | 農業者・農業関係者が議決権の過半数を保有すること |
| 役員要件 | 業務執行役員の過半が農業に常時従事する者であること。かつ、役員または重要な使用人の1人以上が農作業に従事すること |
| 法人形態 | 農事組合法人、株式会社（譲渡制限あり）、持分会社のいずれか |
農地所有適格法人の主な要件（農地法第2条第3項）
4-3. 2024年改正：農業経営発展計画制度の創設
2024年6月に公布された改正農業経営基盤強化促進法により、「農業経営発展計画制度」が創設され、2025年4月から施行されています。
この制度では、認定農業者として一定の実績がある農地所有適格法人が、取引実績のある食品事業者等との出資による連携を通じて農業経営の発展に取り組む場合、農林水産大臣の計画認定により議決権要件の特例が受けられます。具体的には、農地の権利移転等の重要事項に関する農業関係者の拒否権を確保しつつ、最大3分の2未満まで食品事業者等からの出資を受けることが可能になります。
法人が農業参入を検討する際は、将来の資本構成も視野に入れ、農業委員会や都道府県農政担当部署への事前相談を十分に行ってください。
第5章：まとめ｜農地探しチェックリスト
農地探しから取得・賃借までの流れと、各ステップで確認すべき事項をまとめます。
農地探しの基本フロー
| ステップ | 内容 | 主な窓口・ツール |
|---|---|---|
| STEP 1 | 農業委員会・農地バンクに相談し、地域計画（目標地図）への位置づけ申請を行う | 市町村農業委員会・農地バンク |
| STEP 2 | eMAFF農地ナビで候補農地の農振法区分・賃借状況等を事前調査する | eMAFF農地ナビ（map.maff.go.jp） |
| STEP 3 | 農業委員会窓口で候補農地の農地区分・土地改良区加入状況を確認する | 市町村農業委員会・農政課 |
| STEP 4 | 農業委員会に事前相談し、許可要件を満たすか確認したうえで申請書を作成する | 市町村農業委員会 |
| STEP 5 | 農地バンク経由または農地法第3条許可申請により権利を取得する | 農地バンク・農業委員会 |
農地取得・賃借の基本フロー
農地探しチェックリスト一覧
| 確認項目 | 確認先 | 判断の基準・留意点 |
|---|---|---|
| □農振法区分（青地・白地） | eMAFF農地ナビ → 市町村農政課 | 青地の場合、施設建設・転用は農振除外が必要（数年単位） |
| □農地法上の農地区分（甲種・第1〜3種） | 農業委員会・農政課（窓口照会） | 第1種・甲種は転用原則不可。将来の用途変更計画がある場合は特に重要 |
| □地域計画（目標地図）への位置づけ | 市町村農業担当課・農業委員会 | 未位置づけの場合、農地バンク経由の貸借ができない可能性あり |
| □農地法第3条の許可要件 | 農業委員会（事前相談を必ず実施） | 法人は農地所有適格法人か否かで取得方法が変わる。下限面積要件は廃止済み（2023年4月〜） |
| □土地改良区・水利組合の加入義務 | 農業委員会・地元土地改良区 | 賦課金（維持管理費）の負担が発生。経営コスト試算に要算入 |
| □地域計画外農地の有無（農地バンク登録状況） | eMAFF農地ナビ・農業委員会 | 農地バンクに登録されていない農地は農地法第3条許可による別途手続きが必要 |
農地の取得・賃借は、農地法・農振法・農業経営基盤強化促進法が複雑に絡み合う手続きです。制度は頻繁に改正されており、2025年4月の農地バンク一本化はその最たる例です。農地を探し始める段階から農業委員会や農地バンクの窓口に相談し、地域計画への位置づけを含めた準備を計画的に進めることが、失敗しない農地確保の第一歩です。
参考文献
- 農林水産省「農地制度」
https://www.maff.go.jp/j/keiei/koukai/ - 農林水産省「農業振興地域制度及び農地転用許可制度」
https://www.maff.go.jp/j/nousin/noukei/totiriyo/index.html - 農林水産省「農業振興地域制度の概要」
https://www.maff.go.jp/j/nousin/noukei/totiriyo/t_sinko/sinko_01.html - 農林水産省「農地法等の三段表・農地制度関係通知」
https://www.maff.go.jp/j/keiei/koukai/nouchi_seido/nouchi_sandan.html - 農林水産省「地域計画（地域農業経営基盤強化促進計画）」
https://www.maff.go.jp/j/keiei/koukai/chiiki_keikaku.html - 農林水産省「農地バンク よくあるご質問」
https://www.maff.go.jp/j/keiei/koukai/kikou/shitumon.html - 農林水産省「eMAFF農地ナビの概要」
https://www.maff.go.jp/j/kanbo/dx/map.html - 農林水産省「令和6年度食料・農業・農村白書 第2節 農地の確保と有効利用」
https://www.maff.go.jp/j/wpaper/w_maff/r6/r6_h/trend/part1/chap3/c3_2_00.html - 農業手続きドットコム「2025年4月から変わる！農地を貸す・借りる手続き（利用権設定の廃止）」（2025年4月）
https://www.nogyo-tetsuduki.com/riyoukensettei/ - アスグリ「農地バンクとは？2025年4月からの変更点や利用するメリットを解説」（2026年1月）
https://asuguri.jp/nouchibank/ - アスグリ「農地法をわかりやすく解説！3条・4条・5条の違いや2023年の改正内容について」
https://asuguri.jp/farmland-law/ - 広島県「解説１ 農地法第３条許可について」（2024年1月更新）
https://www.pref.hiroshima.lg.jp/site/nochiho/1170747404754.html - 千葉県「農業振興地域制度について」
https://www.pref.chiba.lg.jp/noushin/nouchi/shinkou.html - 農地転用と開発を支援（nochi-kaihatsu.com）「農地転用における『農地区分』の判定方法」
https://nochi-kaihatsu.com/nochi-kubun/ - FARM NAVI「農業経営基盤強化促進法とは？改正のポイントと農業経営への影響を解説」（2025年3月）
https://farm-navi.jp/015-2/ - 農業をはじめる.JP「農地を探す」（全国新規就農相談センター）
https://www.be-farmer.jp/support/find_farm/ - アグリウェブ「農地の取得｜企業の農業参入」
https://www.agriweb.jp/knowledge/1208.html