「農地を取得したので、すぐに農地転用の許可を申請しよう」——開発事業者の用地担当者の方が、こう考えて手続きに着手し、思わぬ足止めを食うケースは少なくありません。農振除外と農地転用（農地法4条・5条）は、まったく別の制度・別の手続きであり、順番を誤ると計画が大きく遅れます。
この記事では、2つの制度の関係と「正しい手続きの順番」を整理します。あわせて、法人が特に問われる審査要件、そして都市計画法をはじめとする他法令との関係まで解説します。
農地を規制する2つの制度は「レイヤーが違う」
農地の転用に関わる規制は、大きく2つの制度に分かれます。農林水産省は、この2つを明確に区別しています。
- 農業振興地域制度（農振法）……農業上の土地利用の「ゾーニング（面の規制）」を行う制度
- 農地転用許可制度（農地法4条・5条）……個別の農地の転用を規制する「点の規制」
農林水産省の解説によれば、農業振興地域制度は市町村が将来的に農業上の利用を確保すべき土地として指定した区域で、農地転用は禁止されています。一方の農地転用許可制度は、農地の優良性や周辺の土地利用状況等により農地を区分し、農業上の利用に支障がない農地へ転用を誘導する仕組みです（出典：農林水産省「農業振興地域制度及び農地転用許可制度」）。
図表1：農地を規制する2つの制度の位置づけ
| 観点 | 農業振興地域制度（農振法） | 農地転用許可制度（農地法4条・5条） |
|---|---|---|
| 規制の性質 | ゾーニング（面の規制） | 個別許可（点の規制） |
| 役割 | 農業上の利用を確保すべき区域を指定 | 個別農地の転用の可否を判断 |
| 農用地区域内での扱い | 原則、農地転用は禁止 | 指定用途以外への転用は認められない |
※出典：農林水産省「農業振興地域制度及び農地転用許可制度」「農業振興地域制度の概要」をもとに作成
「青地」と「白地」で手続きがまったく変わる
開発の対象地が農業振興地域のどこに位置づけられているかによって、必要な手続きは大きく変わります。まず確認すべきは、対象地が「農用地区域（青地）」内なのか、それ以外（白地）なのかです。
農林水産省の解説では、次のように整理されています。
- 農用地区域内（青地）の農地の転用……農用地利用計画において指定された用途に供する場合以外は認められません。転用するには、まず農用地利用計画を変更して、その土地を農用地区域から除外する必要があります。
- 農用地区域以外（白地地域）の農地の転用……農振法による開発規制は行われませんが、農地法による転用許可は必要になります。
つまり、対象地が青地の場合、農振除外をしなければ農地法4条・5条の転用許可の前提が整わないということです。ここが、事業者が最初に確認すべき分岐点になります。
図表2：青地・白地による手続きの分岐
対象農地はどこにある？
│
├─【農用地区域内（青地）】
│ → ① 農振除外（農用地利用計画の変更）が必要
│ → ② そのうえで 農地法4条・5条の転用許可
│
└─【農用地区域外（白地）】
→ 農振除外は不要
→ 農地法4条・5条の転用許可のみ
※出典：農林水産省「農業振興地域制度の概要」をもとに作成
手続きの正しい順番
青地の農地を転用する場合の手続きの順番は、農林水産省の資料に明確に示されています。
農用地利用計画の変更（農用地区域からの除外）が必要と認められる場合は、農用地利用計画の変更をした上で、農地法による転用許可を得る必要がある——これが原則です（出典：農林水産省「農業振興地域制度の概要」）。
順番を整理すると、次のとおりです。
図表3：青地の農地を転用する場合の手続きフロー
【STEP 1】 事前相談（農業委員会・市町村の担当課）
↓
【STEP 2】 農振除外の申出（農用地利用計画の変更）
↓ ・市町村の協議会等で審議
↓ ・都道府県知事との協議・同意
↓
【STEP 3】 農振除外の決定
↓
【STEP 4】 農地転用許可の申請（農地法4条 または 5条）
↓
【STEP 5】 転用許可
↓
【STEP 6】 工事着手
実務でよくある誤解が、この順番の取り違えです。「農振除外と転用許可を同時に片づけられる」「先に売買契約や決済を済ませてから手続きすればよい」という進め方は、青地の農地では通用しません。まず農振除外というゲートを通過しなければ、転用許可の土俵に立てないのです。
農振除外の要件と、2025年改正で加わった「地域計画」の視点
農振除外は、申し出れば必ず認められるものではありません。農林水産省の資料および自治体の運用によれば、農用地区域からの除外は、法令上、次の6要件をすべて満たす必要があります。
図表4：農振除外の6要件（農振法第13条第2項）
- 1 農用地区域以外に代替すべき土地がないこと（具体的な計画と必要性があること）
- 2 地域計画の達成に支障を及ぼすおそれがないこと
- 3 除外により、土地の農業上の効率的かつ総合的な利用に支障を及ぼすおそれがないこと（農用地区域の分断・虫食いを生じさせないこと）
- 4 効率的かつ安定的な農業経営を営む者に対する農地の利用の集積に支障を及ぼすおそれがないこと
- 5 農用地区域内の土地改良施設の有する機能に支障を及ぼすおそれがないこと
- 6 農業基盤整備事業の完了後8年を経過しているものであること
※出典：農林水産省「農業振興地域制度の概要」、上田市「農用地区域からの除外等」をもとに作成
ここで注目すべきが、要件2の「地域計画の達成に支障を及ぼすおそれがないこと」です。農林水産省の「農業振興地域制度の概要」でも、農用地区域に含める土地として「地域計画の達成のために必要な土地」が挙げられており、除外要件にも地域計画との整合が明記されています。
なお、農林水産省は同ページで「改正農振法の運用について（令和7年6月）」という資料を公表しています。制度は改正を経て運用が更新されているため、実際の申請にあたっては最新の運用資料と、対象地の市町村の要件を必ず確認してください。
法人が特に問われるポイント：代替地の立証と事業計画
法人・開発事業者が農振除外に臨む場合、特に重視されるのが要件1の「代替性の不存在」の立証です。実務解説によれば、土地所有者の合意や価格の安さを理由に「他に代替できない」と主張することは、国のガイドライン上、明確に否定されています。
求められるのは、周辺の白地・非農地を複数リストアップしたうえで、それぞれが法規制（都市計画法・建築基準法等）や物理的条件（面積不足・接道不足等）によって事業目的を達成できないことを、客観的データで一つひとつ論証することです。この「代替地の検討表」の出来栄えが審査の判断を大きく左右するとされています（出典：三澤行政書士事務所「法人向け 農振除外の必要書類と6要件」）。
都市計画法・建築基準法との関係
ここが、検索キーワード「農振除外 申請 都市計画法」の核心です。農振除外は、農振法だけで完結する手続きではありません。
上田市の解説では、「農振除外の手続きは、農地法や都市計画法など他法令の制限も関係しますので、申出の手続きも複雑です」と明記されています。さらに、除外の6要件に加えて「建築基準法、農地法など、他の法令の許可見込みがあることが必要」とされています（出典：上田市「農用地区域からの除外等」）。
これは実務上、非常に重要なポイントです。農振除外の審査段階で、すでに「都市計画法や建築基準法の許認可が見込めるか」が問われるのです。言い換えれば、農振除外だけを単独で通そうとしても、他法令の見込みが立たなければ除外は認められません。図表5：農振除外の審査で前提となる他法令の見込み
| 関係法令 | 審査段階で問われること |
|---|---|
| 農地法 | 転用許可（4条・5条）の見込みがあること |
| 都市計画法 | 開発許可等の制限との関係で、事業が実現可能であること |
| 建築基準法 | 計画する建築物の許可見込みがあること |
※出典：上田市「農用地区域からの除外等」、さくら市・南城市の農振除外解説をもとに作成
したがって開発事業者は、農振除外の申出前の段階から、市町村の都市計画部局や建築部局とも並行して事前協議を進める必要があります。「農振除外が通ってから都市計画法を考える」という順序では、手戻りのリスクが高くなります。
農地法4条と5条の違い（転用許可の段階）
農振除外を通過した後の「農地転用許可」の段階では、4条と5条の区別が問題になります。事業者が混同しやすいポイントなので整理します。図表6：農地法4条と5条の違い
| 区分 | 農地法4条 | 農地法5条 |
|---|---|---|
| 場面 | 自分の農地を、自分で農地以外に転用する | 権利移転を伴って（売買・貸借など）農地を転用する |
| 権利の移動 | なし | あり（第三者が権利を取得） |
| 事業者の典型ケース | — | 土地を取得・賃借して開発する場合はこちら |
※出典：四日市市「農地転用（農地法第4条、第5条）の許可申請について」をもとに作成
四日市市の解説によれば、自分の農地を農地以外に変える場合は農地法4条、所有者以外の第三者が権利を取得して農地を農地以外に変える場合は農地法5条による許可申請が必要です。つまり、用地を取得・賃借して開発する事業者の多くは「5条」が該当します。
実務上の注意点として、契約を先行させるリスクがあります。実務解説では、先に農地の売買契約と決済を済ませた後に5条申請を行ったところ、対象地が転用の難しい農地区分で不許可となり、支払済みの手付金の返還交渉に長期間を要した事例が紹介されています。契約書には「農地法5条許可を停止条件とする」条項を入れるのが実務の鉄則とされています（出典：鮎澤パートナーズ「農地転用許可の手続き完全ガイド」）。
2025年4月「地域計画」制度が加わった影響
2025年4月からは、従来の「農振除外 → 農地転用許可」という流れの前提として、「地域計画」との調整が重みを増しています。
農林水産省の資料でも、農用地区域に含める土地に「地域計画の達成のために必要な土地」が明記され、除外要件にも「地域計画の達成に支障を及ぼすおそれがないこと」が組み込まれています。
実務メディアの解説によれば、地域計画の「目標地図」で特定の担い手に割り当てられている農地を転用しようとする場合、その代替案や妥当性を示す資料が特に重要になります。また、地域計画の変更（除外）が認められた後に、従来の農振除外・農地転用許可の手続きへと移る流れになります（出典：精密農業.com「地域計画内の農地を転用するには？」）。
自分の農地が地域計画において「守るべき農地」として位置づけられている場合、転用のハードルは以前より高くなる可能性があります。地域計画制度の詳細は、別途、対象地の市町村の地域計画を確認することをおすすめします。
手続き全体のタイムラインと事業者の注意点
最後に、開発事業者がスケジュールを組むうえで押さえておくべき実務上の注意点をまとめます。
① 農振除外には受付タイミングがある。農振除外の申出は、随時受け付けているわけではありません。たとえば上田市では、申出書の締め切りが「2月・8月の末日」の年2回と定められています（出典：上田市「農用地区域からの除外等」）。この受付サイクルにより、着手のタイミング次第で数か月単位の待ち時間が生じます。
② 事前相談は必須。上田市は「除外の申し出を申請いただく前に事前相談を」と明記しており、除外が認められない場合もあると注意喚起しています。農業委員会・市町村の農政担当課に加え、都市計画・建築部局への事前相談も並行して進めるのが安全です。
③ 全体では年単位を見込む。農振除外（審議・県協議・縦覧等）から農地転用許可、さらに他法令の許認可までを積み上げると、用地の取得計画は年単位のスケジュールで組む前提が現実的です。
まとめ
本記事の要点を再確認します。
- 農地の規制は「農振法（ゾーニング）」と「農地法（個別許可）」の2層で成り立っている。
- 青地の農地を転用するなら、手続きは「農振除外 → 農地転用許可（農地法4条・5条）」の順が原則。同時進行や契約先行は失敗のもと。
- 農振除外の審査では、都市計画法・建築基準法など他法令の許可見込みが前提となる。除外だけを単独で考えてはいけない。
- 2025年以降は「地域計画」との整合が要件に組み込まれ、法人には代替地の立証がより厳しく求められる。
「農振除外 申請 農地法許可」「農振除外 申請 都市計画法」——これらはすべて、一連の手続きの「順番」と「他法令との連動」を理解することで見通しが立ちます。個別の農地については、必ず対象地の市町村・農業委員会に事前相談のうえ、最新の運用を確認してください。
参考文献
農林水産省「農業振興地域制度及び農地転用許可制度」
https://www.maff.go.jp/j/nousin/noukei/totiriyo/
農林水産省「農業振興地域制度の概要」（「改正農振法の運用について（令和7年6月）」を含む）
https://www.maff.go.jp/j/nousin/noukei/totiriyo/t_sinko/sinko_01.html
農林水産省「農地転用許可制度について」
https://www.maff.go.jp/j/nousin/noukei/totiriyo/nouchi_tenyo.html
上田市「農用地区域からの除外等」（2025年6月18日更新）
https://www.city.ueda.nagano.jp/soshiki/nosei/2150.html
四日市市「農地転用（農地法第4条、第5条）の許可申請について」（2025年12月8日更新）
https://www.city.yokkaichi.lg.jp/www/contents/1001000001404/index.html
三澤行政書士事務所「【法人向け】農振除外の必要書類と『6要件』｜代替地の立証と事業計画作成の実務」
https://www.gyo338.jp/nouchi-tenyou/noushinjogai-application/
鮎澤パートナーズ「農地転用許可（農地法4条・5条）の手続き完全ガイド」
https://ayusawa-partners.jp/column/nouchi-tennyou-kyoka
精密農業.com「地域計画内の農地を転用するには？2025年4月からの新手順・除外申出・注意点を農家向けに解説」
https://seimitsu-nougyo.com/regional-plan-and-farmland-conversion/