農地を「売る」「貸す」「宅地などに変える」——こうした場面では、一般の不動産にはない農地法の許可が必要になります。しかも、何をしたいかによって適用される条文（3条・4条・5条）と許可を出す機関が変わります。
ここを取り違えたまま契約や工事を進めてしまうと、契約が無効になったり、原状回復を命じられたりするリスクがあります。この記事では、農林水産省の一次資料をもとに、3条・4条・5条の違いを一覧表で整理し、自分のケースがどの条文に当たるかを判定できるフローを解説します。
なお、本記事は制度の全体像と条文の振り分けに絞って解説します。サラリーマンなど個人が農地を取得する際の要件・手順については、サラリーマンでも農地は買える？2023年改正農地法で変わった取得要件と手順を徹底解説で詳しく扱っています。
農地法の3条・4条・5条を分ける「2つの軸」
農地法の許可がどの条文に当たるかは、次の2つの軸で判定できます。
- 軸①：権利が動くか（売買・貸借などで、農地を使う人が変わるか）
- 軸②：転用するか（農地を農地以外の用途にするか）
この2つの組み合わせによって、必要な条文が決まります。農林水産省が公開する「農地法（三段表）」でも、権利移動を規制する条文（3条）と、転用を規制する条文（4条・5条）が分けて整理されています。
図1：農地法3条・4条・5条の判定フロー
【一覧表】農地法3条・4条・5条の違い
3条・4条・5条の違いを1枚の表に整理すると、次のとおりです。
| 比較項目 | 3条 | 4条 | 5条 |
|---|---|---|---|
| 適用場面 | 農地のまま権利を移動する | 自己所有の農地を自ら転用する | 転用目的で権利を移動する |
| 権利の移動 | あり | なし | あり |
| 転用 | なし | あり | あり |
| 具体例 | 農地を農地として売買・賃貸借する | 自分の畑を駐車場・資材置場にする | 農地を買って（借りて）店舗・住宅を建てる |
| 許可権者 | 農業委員会 | 都道府県知事等（指定市町村は市町村長） | 都道府県知事等（指定市町村は市町村長） |
| 市街化区域の特例 | なし（区域を問わず許可が必要） | 農業委員会への届出で足りる | 農業委員会への届出で足りる |
表1：農地法3条・4条・5条の比較（農林水産省「農地転用許可制度の概要」「農地法（三段表）」をもとに作成）
特に間違えやすいのが市街化区域の特例です。市街化区域内の農地を転用する場合（4条・5条）は、許可ではなく農業委員会への届出で手続きが完了します。一方、3条には市街化区域の特例がありません。転用を伴わない権利移動である3条は、区域にかかわらず農業委員会の許可が必要です。
農地法3条：農地のまま売買・貸借する場合
農地法3条は、農地を農地のまま、権利を移動する場合の規定です。「使う人」は変わりますが、「使い道（農地であること）」は変わりません。
- 農家が別の農家に農地を売る
- 新規就農者が農地を借りて農業を始める
これらは3条の許可対象で、許可権者は農業委員会です。市区町村ごとに設置されており、農地法に基づく申請の受付・審議を担っています。
個人が農地を取得する場合の具体的な許可要件（全部効率利用要件・農作業への従事要件など）や、2023年改正で下限面積要件が廃止された点については、別記事で詳しく解説しています。
農地法4条：自分の農地を自分で転用する場合
農地法4条は、農地の所有者が、自らその農地を農地以外のものにする（転用する）場合の規定です。持ち主は変わらず、使い道だけが変わります。
- 自分の田を駐車場にする
- 自分の畑を資材置場や自己住宅の敷地にする
4条の対象は農地です（採草放牧地は4条の対象に含まれません）。許可権者は都道府県知事等で、農林水産大臣が指定する市町村（指定市町村）の区域内では、その市町村長が許可権者になります。
農地法5条：転用目的で農地を売買・貸借する場合
農地法5条は、農地を転用する目的で、権利を移動する場合の規定です。「使う人」も「使い道」も変わる——つまり3条（権利移動）と4条（転用）の性質を併せ持つ場面です。
- 農地を購入して工場・店舗を建てる
- 農地を借りて太陽光発電設備を設置する
5条も許可権者は都道府県知事等（指定市町村では市町村長）です。市街化区域内であれば、4条と同様に農業委員会への届出で足ります。
転用できる農地・できない農地（立地基準）
4条・5条で最も重要なのが、「そもそもその農地は転用できるのか」という判断です。農地法では、農地を営農条件と周辺の市街地化の状況から区分し、優良な農地での転用を厳しく制限し、農業への影響が少ない農地へ転用を誘導する仕組みをとっています。これを立地基準といいます。
| 農地区分 | 営農条件・市街地化の状況 | 許可方針 |
|---|---|---|
| 農用地区域内農地 | 市町村の農業振興地域整備計画で農用地区域とされた区域内の農地（いわゆる「青地」） | 原則不許可 |
| 甲種農地 | 市街化調整区域内で特に良好な営農条件を備えている農地 | 原則不許可 |
| 第1種農地 | おおむね10ヘクタール以上の規模の一団の農地、土地改良事業等の対象となった農地など良好な営農条件を備えている農地 | 原則不許可 |
| 第2種農地 | 市街地化が見込まれる区域内の農地、または生産性の低い小集団の農地 | 第3種農地に立地できない場合等は許可 |
| 第3種農地 | 市街地の区域内、または市街地化の傾向が著しい区域内にある農地 | 原則許可 |
表2：農地転用の立地基準（農林水産省「農地転用許可制度の概要」をもとに作成）
ここで特に注意したいのが農用地区域内農地（青地）です。青地は原則として転用が認められないため、転用するには先に農用地区域からの除外（農振除外）の手続きが必要になります。農振除外と農地転用の手続きの順番については、農振除外と農地転用（農地法4条・5条）の関係｜手続きの順番を整理で詳しく解説しています。
また、立地基準に加えて、資金計画や事業実施の確実性、周辺農地への被害防除などを審査する一般基準も満たす必要があります。
許可権者と指定市町村制度
これまで見てきたとおり、許可権者は条文によって異なります。
- 3条（権利移動）：農業委員会
- 4条・5条（転用）：都道府県知事等
この「都道府県知事等」に関わるのが指定市町村制度です。第5次地方分権一括法による農地法の改正により、農林水産大臣が指定する市町村（指定市町村）は、都道府県知事に代わって農地転用の許可を行うことができるようになっています。指定市町村の区域内では、市町村長が4条・5条の許可権者となります。
2025年（令和7年）以降の最新動向
農地法の関係規定や運用は継続的に見直されています。農林水産省が公開している一次資料の版を見ると、近年の更新状況が分かります。
- 農地法関係事務に係る処理基準：令和7年（2025年）4月1日現在版が公開
- 農地法（三段表）：令和8年（2026年）5月27日施行版が最新
- 農地法の運用について／事務処理要領：令和8年（2026年）4月1日現在版が公開
農地法をめぐる制度は、農業振興地域制度や農業経営基盤強化促進法（地域計画）と密接に関わりながら改正が重ねられています。実際に手続きを検討する際は、最新版の一次資料と、農地の所在地を管轄する農業委員会への事前相談で確認することが重要です。
まとめ｜判定チェックリスト
農地法3条・4条・5条は、次の2つの軸で判定できます。
- 権利が動くか？（使う人が変わるか）
- 転用するか？（農地以外の用途にするか）
- 権利移動あり・転用なし → 3条（農業委員会）
- 権利移動なし・転用あり → 4条（都道府県知事等）
- 権利移動あり・転用あり → 5条（都道府県知事等）
そのうえで、転用（4条・5条）の場合は立地基準で「その農地が転用できるか」を確認します。青地（農用地区域内農地）は原則不許可で、先に農振除外が必要です。
最初のアクションは、農地の所在地を管轄する農業委員会への事前相談です。自分のケースがどの条文に当たり、許可の見込みがあるかを、動き出す前に確認しておきましょう。
参考文献
- 農林水産省「農地転用許可制度について」
https://www.maff.go.jp/j/nousin/noukei/totiriyo/nouchi_tenyo.html - 農林水産省「農地転用許可制度の概要」（PDF）
https://www.maff.go.jp/j/nousin/noukei/totiriyo/attach/pdf/nouchi_tenyo-29.pdf - 農林水産省「農業振興地域制度及び農地転用許可制度の概要」（PDF）
https://www.maff.go.jp/j/nousin/noukei/totiriyo/attach/pdf/nouchi_tenyo-56.pdf - 農林水産省「農地転用の手続」（PDF）
https://www.maff.go.jp/j/nousin/noukei/totiriyo/attach/pdf/nouchi_tenyo-14.pdf - 農林水産省「農地法等の三段表・農地制度関係通知」
https://www.maff.go.jp/j/keiei/koukai/nouchi_seido/nouchi_sandan.html - 農林水産省「農地法（三段表）（令和8年5月27日施行版）」（PDF）
https://www.maff.go.jp/j/nousin/noukei/totiriyo/attach/pdf/nouchi_tenyo-94.pdf - 農林水産省「農地法関係事務に係る処理基準について（令和7年4月1日現在）」（PDF）
https://www.maff.go.jp/j/nousin/noukei/totiriyo/attach/pdf/nouchi_tenyo-75.pdf - 農林水産省「指定市町村制度の概要」（PDF）
https://www.maff.go.jp/j/nousin/noukei/totiriyo/attach/pdf/nouchi_tenyo-3.pdf - 農林水産省「農地制度（農地法3条、農業委員会制度など）」
https://www.maff.go.jp/j/keiei/koukai/soudan/index.html