農地法3条・4条・5条の違いとは？｜農地の権利移動と転用の許可制度を解説

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「農地法の許可が必要」と聞いても、第3条、第4条、第5条の違いが分からない方も多いのではないでしょうか。これらは農地の利用目的や権利の動き方によって使い分けられる重要な規定です。

農地を取得したい、自分の農地を別の用途に使いたい、あるいは農地を購入して事業を始めたいと考えたとき、必ず直面するのが農地法の許可制度です。しかし、第3条、第4条、第5条という3つの異なる条項があり、どの場面でどの条項が適用されるのかは、初めて農地に関わる方にとっては非常に分かりにくいものです。

本記事では、これら3つの条項の違いを図解とともに分かりやすく解説します。農地を取得・利用する際に必要な知識を体系的に理解することで、適切な手続きを踏み、トラブルを未然に防ぐことができます。

農地法が規制する理由

農地法は、なぜこれほど厳格に農地の利用を規制しているのでしょうか。その背景には、農地が持つ重要な役割があります。

農地は食料生産の基盤として国民の財産

農地は、単なる土地ではなく、国民の食料を生産する基盤です。日本の農地面積は、国土面積の約8分の1を占めていますが、令和7年の農地面積は424万ヘクタールと、ピーク時(昭和36年)の約7割にまで減少しています。宅地・工場等への転用や荒廃を理由に、農地面積は一貫して減少傾向にあります。

このように限られた農地を適切に保全し、効率的に利用していくことは、食料安全保障の観点からも極めて重要な国家的課題となっています。

無秩序な転用や投機目的の取引を防ぐ

もし農地法による規制がなければ、農地が投機目的で売買されたり、無秩序に宅地や駐車場に転用されたりする可能性があります。これは、農業生産力の低下を招くだけでなく、地域の農業振興や農村の景観保全にも悪影響を及ぼします。

農地法は、このような事態を防ぐため、農地の権利移動や転用に許可制度を設けています。

優良農地の確保と効率的な農業経営の促進

農地法の目的は、単に農地を守ることだけではありません。農地を農地として最も有効に活用できる者に使用させることで、効率的な農業経営を促進し、農業生産力を向上させることも重要な目的です。

そのため、農地の権利を取得する際には、「すべての農地を効率的に利用すること」「農作業に常時従事すること」などの要件が課されています。これにより、意欲と能力のある農業者への農地の集積・集約化が図られています。

農地法第3条:農地のまま権利を移す

農地法第3条は、「農地を農地として利用し続ける」ことを前提とした権利移動を規制する条項です。

どんな場合に必要?

第3条の許可が必要となるのは、農地または採草放牧地について所有権を移転したり、賃借権などの権利を設定・移転する場合です。具体的には以下のような場合が該当します。

• 農地を農地として売買する場合
• 農地を農地として賃貸借する場合
• 農地について所有権、賃借権、使用貸借権などの権利を設定・移転する場合

重要なのは、転用を目的としないという点です。農地を農地として使い続けるための権利移動であることが、第3条の特徴です。

許可権者

第3条の許可権者は農業委員会です。都道府県知事ではなく、各市町村に設置されている農業委員会が審査・許可を行います。これは、地域の農業事情に精通した農業委員会が、その地域にふさわしい農地利用を判断するためです。

主な許可基準

第3条の許可を受けるためには、以下の要件をすべて満たす必要があります。

① 全部効率利用要件

権利を取得しようとする者またはその世帯員等が、権利を有している農地および許可申請に係る農地のすべてについて、効率的に利用して耕作の事業を行うと認められることが必要です。

具体的には、農業機械、労働力、技術等を適切に利用するための営農計画を持っていることが求められます。また、2024年の農地法施行令改正により、農作業に従事する者の配置状況、農業関係法令の遵守状況も判断要素として追加されました。

② 農作業常時従事要件

農地の権利を取得しようとする者(農地所有適格法人を除く)またはその世帯員が、その取得後において行う耕作に必要な農作業に常時従事すると認められることが必要です。

「常時従事」とは、原則として年間150日以上農作業に従事することを意味します。これは、農地を実際に耕作する意思と能力があることを確認するための要件です。

③ 地域との調和要件

取得後において行う耕作の事業の内容および農地の位置・規模からみて、農地の集団化、農作業の効率化その他周辺の地域における農地の農業上の効率的かつ総合的な利用の確保に支障を生じないことが必要です。

具体的には、地域計画の達成に支障が生じないこと、地域ぐるみの水利調整に参加すること、有機農業の取り組みが行われている地域で農薬を使用して地域の無農薬栽培等を困難にしないことなどが求められます。

④ 下限面積要件の廃止

以前は、農地を取得する際に一定の下限面積(都府県では50アール以上、北海道では2ヘクタール以上)を満たす必要がありましたが、2022年の農地法改正により、この要件は廃止されました。これは、新規就農の促進を図るなどの観点から、参入障壁を下げるための措置です。

⑤ 農地所有適格法人要件

法人が所有権を取得する場合には、その法人は農地所有適格法人である必要があります。農地所有適格法人とは、法人形態要件、事業要件、構成員・議決権要件、役員要件の4つの要件をすべて満たす法人のことです。

ただし、賃借権や使用貸借権のみを取得する場合には、後述する「解除条件付き貸借」の要件を満たせば、農地所有適格法人でなくても許可を受けることができます。

解除条件付き貸借の特例

農地の貸借に限り、次の要件を満たせば、常時従事要件(個人の場合)、農地所有適格法人要件(法人の場合)を満たす必要がなく、「解除条件付き貸借」として農地の賃借権または使用貸借権を取得できます。

• 貸借契約の中に農地を適正に利用していない場合に貸借を解除する旨の条件が付されていること
• 地域における他の農業者との適切な役割分担の下に継続的かつ安定的に農業経営を行うと見込まれること
• 法人の場合、業務執行役員のうち1人以上の者が耕作等(企画管理労働等を含む)に常時従事すること

この特例により、企業や新規参入者でも、比較的容易に農地を借りて農業を始めることができるようになりました。

なお、解除条件付き貸借で農地を借りた者は、許可を受けた農業委員会に毎事業年度の終了後3カ月以内に、農地の利用状況報告を提出する必要があります。

具体例

第3条の許可が必要となる具体的なケースとしては、以下のようなものがあります。

• 新規就農者が農地を借りて野菜栽培を始める場合:農地を賃貸借契約により借り受け、農業を開始するケースです。解除条件付き貸借の要件を満たせば、年間150日以上の農作業従事要件を満たさなくても許可を受けられる可能性があります。
• 既存の農家が隣接する農地を購入して規模拡大する場合:所有権の移転となるため、全部効率利用要件、農作業常時従事要件、地域との調和要件をすべて満たす必要があります。
• 農業法人が農地を購入して営農を開始する場合:所有権を取得するため、農地所有適格法人の要件を満たす必要があります。

3. 農地法第4条:自分の農地を転用する

農地法第4条は、「自己所有の農地を農地以外の用途に転用する」場合に適用される条項です。

どんな場合に必要?

第4条の許可が必要となるのは、自己所有の農地を農地以外のもの(宅地、駐車場、太陽光発電所など)に転用する場合です。

重要なのは、権利の移動を伴わないという点です。あくまで自分が所有している農地を、自分で別の用途に変更する場合に適用されます。

許可権者

第4条の許可権者は都道府県知事(または農林水産大臣)です。転用面積が4ヘクタールを超える場合は農林水産大臣の許可が必要となります。

ただし、市街化区域内の農地については、あらかじめ農業委員会に届出をすることで、都道府県知事の許可は不要となります。これは、市街化区域が既に都市的土地利用を図る区域として位置づけられているためです。

主な許可基準

第4条の許可を受けるためには、主に以下の基準を満たす必要があります。

① 農地の区分による制限

農地は、その営農条件や市街地化の状況により、以下の5つに区分され、区分ごとに転用の可否が判断されます。

農用地区域内農地:市町村が定める農業振興地域整備計画において農用地区域とされた区域内の農地です。原則として転用は許可されません(例外:農業用施設、農産物加工施設など、特に必要と認められるものに限り許可)。

第1種農地:良好な営農条件を備えている農地で、10ヘクタール以上の規模の一団の農地、土地改良事業の対象となった農地などが該当します。原則として転用は許可されません(例外:土地収用事業、農業用施設など、特に必要と認められるものに限り許可)。

第2種農地:市街地化が見込まれる農地、または生産性の低い小集団の農地です。農地以外の土地や第3種農地に立地することができない場合等に許可されます。

第3種農地:市街地の区域内または市街地化の傾向が著しい区域内にある農地です。原則として許可されます。

甲種農地:市街化調整区域内の土地改良事業等の対象となった農地(8年以内)等、特に良好な営農条件を備えている農地です。原則として転用は許可されません(例外は第1種農地と同様)。

このように、優良農地ほど転用が厳しく制限されており、市街地に近い農地ほど転用が認められやすい仕組みになっています。

② 転用目的の確実性

転用目的が実現する確実性があることが求められます。具体的には、以下のような点が審査されます。

• 資金計画が妥当であり、転用に必要な資金が確保されていること
• 事業計画が具体的であり、実現可能性が高いこと
• 転用に必要な関係法令の許可が得られる見込みがあること(建築基準法、都市計画法など)
• 周辺の土地利用に支障を及ぼすおそれがないこと

転用許可を受けても、実際に転用事業を行わなかったり、計画と異なる利用をしたりした場合は、許可が取り消されたり、罰則が科されたりする可能性があります。

具体例

第4条の許可が必要となる具体的なケースとしては、以下のようなものがあります。

• 農家が自分の農地に自宅を建てる場合:自己所有の農地に自宅を建設するため、第4条の転用許可が必要です。ただし、農家住宅として一定の要件を満たす場合は、比較的許可が得られやすい傾向があります。
• 農地に倉庫や農業用施設を建設する場合:農業用の倉庫や作業場、畜舎などを建設する場合も転用許可が必要です。農業用施設であっても、農地を農地以外の用途に変更することに変わりはないためです。
• 農地を駐車場や資材置き場に変更する場合:建物を建てない場合でも、農地を駐車場や資材置き場として利用する場合は転用に該当します。
• 自己所有の農地に太陽光発電設備を設置する場合:近年増加しているケースです。農地の区分によっては許可が得られない場合もあるため、事前の確認が重要です。

4. 農地法第5条:農地を転用目的で権利移動

農地法第5条は、「農地を転用する目的で権利を移動する」場合に適用される条項です。第3条と第4条の両方の性格を併せ持つ規定といえます。

どんな場合に必要?

第5条の許可が必要となるのは、農地を転用する目的で売買・賃借などの権利移動を行う場合です。

つまり、権利の移動と転用が同時に行われる場合に適用されます。第3条と第4条の両方の審査が同時に行われるイメージです。

許可権者

第5条の許可権者も都道府県知事(または農林水産大臣)です。転用面積が4ヘクタールを超える場合は農林水産大臣の許可が必要となります。

市街化区域内の農地については、あらかじめ農業委員会に届出をすることで、都道府県知事の許可は不要となります。

主な許可基準

第5条の許可を受けるためには、主に以下の基準を満たす必要があります。

① 第4条の転用基準

まず、転用そのものについて、第4条と同様の基準が適用されます。

• 農地の区分による制限(農用地区域内農地、第1種農地、第2種農地、第3種農地など)
• 転用目的の確実性(資金計画、事業計画など)
• 周辺の土地利用との調和

② 権利取得者の事業遂行能力

権利を取得する者が、転用事業を確実に実施できる能力を有していることが求められます。具体的には、以下のような点が審査されます。

• 事業の実施に必要な資金力
• 事業の実施に必要な技術力、経営能力
• 過去の事業実績、信用力
• 関係法令の遵守状況

③ 転用目的の妥当性

転用する目的が社会的・経済的に妥当であり、公益性があることが求められます。単なる投機目的や不適切な利用目的では許可されません。

具体例

第5条の許可が必要となる具体的なケースとしては、以下のようなものがあります。

• 不動産会社が農地を購入して宅地造成する場合:農地を購入(権利移動)して、宅地に転用するため、第5条の許可が必要です。宅地造成に必要な資金計画、事業計画、技術力などが審査されます。
• 企業が農地を購入して工場を建設する場合:農地を購入して工場用地に転用するケースです。事業の実現可能性、雇用創出効果、環境への影響などが総合的に判断されます。
• 農地を購入してレストランや店舗を建設する場合:農地を購入して飲食店や小売店などを建設する場合も第5条の許可が必要です。事業計画の妥当性、周辺環境との調和などが審査されます。
• 太陽光発電事業者が農地を借りて発電設備を設置する場合:所有権の移転だけでなく、賃借権の設定も第5条の対象となります。近年、太陽光発電設備の設置を目的とした農地の賃貸借が増加していますが、これも第5条の許可が必要です。

5. 3条・4条・5条の比較表

ここまで解説してきた第3条、第4条、第5条の違いを、表にまとめると以下のようになります。

この表を見ると、3つの条項の違いが明確になります。

• 第3条:農地を農地として利用するための権利移動(転用なし、権利移動あり)
• 第4条:自分の農地を転用する(転用あり、権利移動なし)
• 第5条:転用目的で農地の権利を移動する(転用あり、権利移動あり)

つまり、「権利移動」と「転用」という2つの軸で整理すると、3つの条項の関係性が理解しやすくなります。

6. 許可が不要なケース

農地法の許可制度には、一定の例外があります。以下のような場合は、許可が不要とされています。

相続・遺産分割

相続や遺産分割により農地を取得する場合は、農地法の許可は不要です。ただし、農業委員会への届出は必要です。相続や遺産分割により農地の権利を取得した者は、その旨を遅滞なく農業委員会に届け出なければなりません。

この届出を怠ると、10万円以下の過料に処される可能性があります。

国・都道府県が権利を取得する場合

国または都道府県が、農地について権利を取得する場合は、許可が不要です。これは、公共の利益のために行われる事業であることが前提となっています。

土地収用法による収用

土地収用法やこれに準じる法律により収用または使用される場合は、許可が不要です。道路や公共施設の建設など、公共事業のために農地が収用される場合が該当します。

市街化区域内での転用(届出制)

市街化区域内の農地を転用する場合(第4条・第5条)は、あらかじめ農業委員会に届出をすれば、都道府県知事の許可は不要です。

市街化区域は、すでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とされており、農地としての保全よりも都市的土地利用が優先される地域です。そのため、届出のみで転用が可能とされています。

ただし、農業委員会への届出は必要であり、届出を受理された後でなければ転用工事に着手することはできません。

7. 無許可で転用・売買するとどうなる?

農地法の許可を受けずに農地の権利移動や転用を行った場合、どのような法的効果やペナルティが生じるのでしょうか。

契約が無効になる

農地法の許可を受けずに行われた売買契約や賃貸借契約は、法律上無効となります(農地法第3条第7項、第5条第3項)。

つまり、契約書を作成し、代金を支払ったとしても、その契約は法的に効力を持ちません。所有権は移転せず、買主は農地の所有者になることができません。

契約が無効であるため、買主は売主に対して代金の返還を求めることができますが、実際には返還されないトラブルも多く発生しています。

原状回復命令

無許可で農地を転用した場合、都道府県知事や農業委員会は、その土地の所有者や転用行為者に対して、原状回復を命じることができます(農地法第51条)。

原状回復命令に従わない場合は、行政代執行により強制的に原状回復が行われ、その費用は違反者に請求されます。

罰則

農地法違反には、厳しい罰則が設けられています。

• 無許可転用:3年以下の懲役または300万円以下の罰金(法人の場合は1億円以下の罰金)(農地法第64条)
• 偽りその他不正の手段により許可を受けた場合:3年以下の懲役または300万円以下の罰金(法人の場合は1億円以下の罰金)(農地法第64条)
• 原状回復命令違反:3年以下の懲役または300万円以下の罰金(法人の場合は1億円以下の罰金)(農地法第64条)

農業委員会による監視と指導

農業委員会は、管内の農地の利用状況を定期的にパトロールし、無断転用や耕作放棄地がないかを監視しています。

違反が発見された場合は、農業委員会から指導が行われ、改善されない場合は都道府県知事に報告され、上記のような行政処分や刑事罰の対象となります。

このように、農地法違反は非常に重い処分が科される可能性があります。「知らなかった」「少しくらいなら大丈夫だろう」という安易な考えで無許可の行為を行うことは、絶対に避けるべきです。

まとめ

農地法の3つの条項——第3条、第4条、第5条——は、それぞれ異なる場面で適用される重要な規定です。

• 第3条は、農地を農地として利用し続けるための権利移動を規制します。農業委員会の許可が必要で、全部効率利用要件、農作業常時従事要件、地域との調和要件などが審査されます。
• 第4条は、自己所有の農地を農地以外の用途に転用する場合に適用されます。都道府県知事の許可が必要で、農地の区分や転用目的の確実性が審査されます。
• 第5条は、農地を転用する目的で権利を移動する場合に適用され、第3条と第4条の両方の性格を持ちます。都道府県知事の許可が必要で、転用基準と権利取得者の事業遂行能力が審査されます。

農地を取得したい、転用したいと考える際は、まず自分のケースがどの条項に該当するかを確認することが重要です。「権利移動があるか」「転用があるか」という2つの視点で整理すれば、どの条項が適用されるかが判断できます。

農地法の手続きは複雑で、許可基準も厳格です。無許可で行為を行った場合は、契約の無効、原状回復命令、罰則などの重いペナルティが科される可能性があります。

農地に関する取引や転用を考えている方は、早めに地域の農業委員会や農地法に詳しい専門家(行政書士、司法書士、弁護士など)に相談することを強くお勧めします。適切な手続きを踏むことで、トラブルを未然に防ぎ、安心して農地を利用することができます。

農地は、国民の食料を生産する貴重な資源です。農地法の趣旨を理解し、適切に農地を利用していくことが、私たち一人ひとりに求められています。

参考文献

1. 農林水産省「農地をめぐる状況について」(令和8年1月)
2. 農林水産省「農地所有適格法人制度」
3. 農林水産省「農地の権利(売買・貸借)を取得するための要件(農地法第3条、農業経営基盤強化促進法)」
4. アグリウェブ「農地の取得_新規就農」(2025年8月20日更新)
5. 「農地法」(昭和27年法律第229号)
6. 「農地法施行令」「農地法施行規則」(2024年改正)
7. 農林水産省「農業経営基盤強化促進法」